[print_link] [email_link]
Az igaz, hogy már 2016. január 01-től csökkent a lakóingatlanok áfa kulcsa 27 %-ról 5 %-ra, de azt már kevesebben tudják, hogy a jogszabály szerint ez a kedvezmény 2019. december 31-ig él, valamint azt is látni kell, hogy még mindég nem teljesen világos a fejekben, hogy melyek a feltételek, hogy az 5 %-os értékesítés megvalósulhasson.
Az elmúlt 2 év tapasztalatai alapján igyekszünk összefoglalni a kedvezményes adókulcs alkalmazásának szabályait, hogy a még hátralévő 2 évben legyen kapaszkodója az építőknek, az építeni szándékozóknak:
Az áfa törvény 259. § 12. pontja az alábbiakban határozza meg a lakóingatlan fogalmát:
lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület;
Ugyanezen törvény 13/A pontja pedig az összes hasznos alapterület fogalmát határozza meg:
az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület;
Az áfa törvény 3. sz mellékletének első részében kerültek meghatározásra az 5 %-os adó hatálya alá eső termékek, amelyekben – többek mellett – ezt olvashatjuk:
50. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert
51. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert
Az idézett törvényhelyek alapján megállapítható, hogy a kedvezményes adókulcs, az 5 %, alapvetően három feltétel együttes teljesülése esetén alkalmazható:
1) Az ingatlannak lakás céljára létesítettnek és az ingatlan nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell szerepelnie.
Nagyon fontos (annyira, hogy a törvény néhány tipikus esetet is nevesít), hogy a lakóingatlan fogalmába nem tartozik bele a vele összeépített, vagy vele egy helyrajzi számon található, de a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges ingatlan, ingatlanrész.
Ha olyan lakóingatlan kerül értékesítésre, amely a lakrészen kívül tartalmaz olyan helyiségeket, amelyek az előzőekben említésre kerültek, úgy az ingatlan értékét meg kell osztani, és a megosztott részeket eltérő adókulccsal kell számlázni.
Az nem lehet vita kérdése, hogy az értékmegosztás mennyire legyen a valósághoz közel, bármennyire is nehéznek tűnik az érték meghatározása, de egyáltalán nem lehetetlen.
Azon viszont el lehet vitatkozni, hogy milyen helyiségek szükségesek a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához, merthogy az előbbiek 27 %-os adót viselnek, míg az utóbbiak 5 %-osat, azonban mi mindig azt tanácsoljuk Ügyfeleinknek, hogy az ingatlan egészéhez képest ezek elenyésző mértéket képviselnek, igyekezzenek a csábításnak ellenállni; ha pl. egy jakuzzi a fürdőszobában van beépítve, akkor 5 %, ha egy külön locsi-pocsi szobában, akkor 27 %.
Lehetne példákat és ellenpéldákat felhozni, mint pl. pincerekeszek, pince tárolók, babakocsi- és kerékpártároló, éléskamra és élelmiszer tároló – ezeket mindig külön-külön érdemes eldönteni, hogy a valóságban mennyire szükségesek a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához, és nem győzzük hangsúlyozni, hogy ésszel, ne csak érzéssel…
2) A lakóingatlannak új építésűnek kell lennie vagy építés alatt állónak.
Új építésűnek nevezzük az ingatlant, ha a használatba vételi engedélytől még két év nem telt el. Építés alatt álló az ingatlan, ha már van bejegyzés az építési naplóban, de még nincs használatba vételi engedély.
A telek értékesítés 27%-os adókulccsal adózik. Az ingatlanszakértők javaslata, hogy az építés alatt álló ingatlan esetében, az értékesítés esetén rögzítsük a készenléti fokot bizonyítható módon (videófelvétel,fénykép, szakértő,nyilatkozat, stb.), ne lehessen azt állítani egy eljárás során, hogy a tényleges kivitelezés még nem történt meg, csak telekértékesítés történt, amelynek az adókulcsa 27%-os.
3) A kedvezményes adókulcsú lakóingatlannak méretkorlátozás alá esnek.
A több lakásos lakóház esetében az egyes lakások hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 nm-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében a hasznos alapterület a 300 nm-t nem haladhatja meg.
A hasznos alapterület – szabad megfogalmazásban – a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja a 190 cm-t.
Nettó alapterület: az épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. A hasznos alapterület meghatározásából adódik például, hogy a tetőtéri lakások alapterületének csak töredék része számít bele a hasznos alapterületbe.
