Kezdődik az 5%-as lakásáfán való aggódás, helyezkedés, ügyeskedés. Megveszem, továbbadom, betárolom, előlegezem. Gyorstalpaló a kedvezményes áfakulcs kivezetése kapcsán.
A „lakásáfa” a következő évek egyik legbotrányosabb adóhatósági témája lesz. Sok lakóingatlanról fog kiderülni, hogy nem esett az 5 százalékos körbe, vagy a 27 százalékos garázst is az 5 százalékos lakás megvételével akarták a vevők kifizetni.
Az adóhatóság vélhetően megtorolja majd az 5 százalékos előlegekkel való trükközést is. Az 5 százalékos áfájú lakások továbbértékesítésnél is lehet hibázni, a NAV pedig egyelőre nem közölt értelmezést a kérdésben. A téma nem egyszerű, célszerű a részletekre is figyelni az alábbi összefoglaló alapján.
A lakóingatlan a használatbevételi engedély első 2 évében – „ökölszabály szerint” – egyenes áfa alá tartozik. Az első vevő használatbavétel nélkül tovább is adhatja az ingatlant. A továbbértékesítés gazdasági tevékenység, így az adóhatóság a magánszemélyekkel is úgy fog eljárni, mintha általános forgalmi adó alannyal állna szemben. Az esetükben az általános forgalmi adóval kapcsolatos kötelezettségek teljesítésére a NAV előbb csak felhívást fog közölni, de a határidő letelte után akár bírságolhat is (Art. 221.§).
Ha a 150 négyzetméter hasznos alapterületű lakást 5 százalékkal beszerző azt továbbértékesíti, akkor az áfát levonásba kell helyeznie és a lakást azonos áfa kulccsal adhatja tovább. Ha a lakásnak 2018 november 1-én volt (módosítható) építési engedélye, akkor a továbbértékesítési áfa 5 százalékos, egészen 2023.12.31-ig. Ha az engedély 2018. november 1 utáni, akkor 2019.12.31 után a továbbértékesítéskor az áfa 27 százalék lesz.
A törvény szerint a mástól szerzett termék saját használat vagy egyéb módon történő hasznosítás nélküli értékesítése, amely értékesítéskori használati értékében legfeljebb csak a kereskedelemben szokásos értékváltozás miatt tér el a szerzéskori használati értékétől, az továbbértékesítésnek számít. A fogalom alapján nem illeti meg választási lehetőség a lakást továbbértékesítőt sem, így az áfát nem „kapcsolhatja ki”.
A lakásokat megvevők, majd továbbadók az árrésen lévő áfát mégis meg akarják majd kerülni. Érthető, hogy a továbbértékesítéskor az eladó racionális célja, hogy az árrésen ne legyen áfa, mert a vevők többsége az áfával „nem tud mit kezdeni”. Az állam azonban csak az első 2 év után rendezi a kérdést, az adókötelessé tétellel. Ezért a lakásokat megvevők használatba fogják venni az ingatlant, amit nyilatkozattal, bérlővel, bútorszámlákkal, lakcímkártyával, valamint az életvitelszerű használatra jellemző mértékű víz- és áramszámlával is bizonyíthatnak. Ha kellően alapos a bizonyítás, akkor az átminősítés utólag – pláne évekkel később, amikor már mások lakják a lakást – kizárt lesz. A használatba vett ingatlan továbbadása pedig tételesen áfa mentes, kivéve, ha adókötelessé tételt választanak rá (nyilvánvalóan nem fognak adókötelessé tételt választani rá).
A továbbértékesítést végző vevő tehát nem választhat, hogy „bebukja” az 5 százalékos áfát, és arra sem hivatkozhat, hogy tételes tiltás van a lakóingatlan áfa beszerzésére, illetve a levonási tiltást követően a továbbértékesítés áfa mentes lenne (Áfa tv. 87.§ b)). A továbbértékesítési cél objektív szabály, így az áfa mentességhez tényleges használatbavételt kell (kellene) igazolni.
A lakásáfa helyzetet befolyásolja az előleg. Az előlegek ugyanis a megfizetéskor érvényes áfa kulccsal adóznak és azok „nettója” beleszámít a végszámlába. Így a 2019. december 31-ig megfizetett 100 százalék előleg akkor is 5 százalékossá teszi a 150 négyzetmétert meg nem haladó lakást, ha nincs 2018. november 1-én építési engedély és a lakás 2019. december 31-e után kerül a vevő birtokába. Így akár 2025-ben létrejövő lakóingatlant is lehet 5 százalékkal értékesíteni, hiszen a Polgári Törvénykönyv nem tiltja, hogy a vevő egy várományra kössön adásvételi szerződést, tehát az ingatlannak még engedélyezés szintjén sem kell léteznie az előleg megfizetésekor.
Az előlegnek azonban előlegnek kell lennie! Önmagában az a tény, hogy a vevő a pénzösszeget ügyvédi letétbe helyezi, vagy átadja (átutalja), majd kölcsönként visszakéri, nem elegendő ahhoz, hogy az összeg előlegnek minősüljön, mivel az eladó ekkor még nem rendelkezik szabadon a pénzösszeg felett, a törvény szerinti „vagyoni előny” nem áll be.
